L’acquisto immobiliare (residenziale) in Inghilterra e Galles

Nella fase di ricerca dell’immobile da acquistare, l’acqirente puo’ rivolgersi ad un agente immobiliare il quale, in genere, e’ un professionista incaricato dal venditore. In quanto tale, la commissione, che – in media – si attesa intorno al 1-3% del prezzo di acquisto, e’ dovuta esclusivamente dal venditore e non anche dall’acquirente.

A differenza di quanto avviene in altre giurisdizioni, in Inghilterra l’offerta di acquisto, ancorche’ accettata per iscritto dal venditore e portata a conoscenza dell’acquirente, non e’ vincolante per le parti e ciascuna di esse, salvo l’esistenza di specifiche pattuizioni contrarie, si puo’ liberare dalla propria obbligazione in qualsiasi momento e fino all’exchange of contracts, momento nel quale si crea il vincolo giuridico tra le parti stesse.

Sempre in questa fase, l’agente immobiliare provvedera’ a fornire all’acquirente alcune informazioni preliminari in merito alla proprieta’ in vendita e, tra l’altro, comunichera’ all’aquirente se la proprieta’ e’ Freehold o Leasehold. Senza voler analizzare, in questa sede, i dettagli delle differenze tra questi due principali tipi di proprieta’ conosciuti dal diritto inglese, e’ sufficiente sapere che la Freehold e’ il tipo di proprieta’ maggiormente assimilabile a quella intesa negli ordinamenti di civil law mentre la  Leasehold e’ un tipo di proprieta’ che si caratterizza, tra l’altro, per essere una sorta di proprieta’ temporanea.

Al fine di fornire alle parti questa ed altre informazioni relative all’immobile individuato, l’agente immobiliare fara’ circolare un documento chiamato Memorandum of Sale, nel quale sono indicati anche i dati dei Solicitors incaricati dalle parti.

La figura del Solicitor, centrale nelle transazioni immobiliari (conveyancing), e’ tendenzialmente assimilabile ad quella di un Avvocato che, tuttavia, ha delle competenze immobiliari ben specifiche e paragonabili – come vederemo - specialmente nella fase di assistenza all’acquirente, a quelle del Notaio italiano (professionista imparziale e terzo rispetto alle parti). Ciascuna delle parti, quindi, incarichera’ il proprio solicitor che curera’ esclusivamente i propri interessi.

Tuttavia, come riportato in un altro articolo, la figura del Notaio – con competenze specifiche immobiliari  – esiste in Inghilterra, tuttavia questo questo professionista non viene (quasi) mai utilizzato nella transazioni immobiliari. 

Una volta incaricato, il solicitor dell’acquirente riceve dal solicitor del venditore una serie di documenti (atto di proprieta’, ecc.) che permettono al primo professionista di effettuare le necessarie visure e ricerche sull’immobile.

In particolare, il solicitor dell’acquirente dovra’:

1. verificare pesso il Land Registry che l’immobile sia di proprieta’ del venditore e che non sia gravato da ipoteche o da altri pesi;

2. effettuare una serie visure (searches) presso la Local Authority al fine di reperire informazioni urbanistiche e tecniche relative alla zona in cui e’ situato l’immobile (ad es. verra’ verificata, tra l’altro, la regolarita’ urbanistica e se l’immobile si trova in una zona a rischio sismico, lo stato idrogeologico della zona per evidenziare eventuali rischi di allagamenti, ecc.);

3. incaricare un perito (surveyor) di redigere una relazione (surveyor’s report) nella quale verranno evidenziati, tra l’altro, lo stato della struttura e degli impianti dell’immobile, eventuali criticita’ riscontrate (ad es. macchie di umidita’, ecc.), stima dei costi per mettere in bonis eventuali criticita’ riscontrate, ecc.;

4. interagire con la Managing Company (una sorta di amministratore di condominio) o con il Freeholder per verificare, tra l’altro, l’ammontare delle spese condominiali (service charges), l’eventuale esistenza di delibere relative a lavori condominiali ed, in caso affermativo, l’esitenza di un fondo di deposito per dette spese, ecc.;

5. intereagire con il solicitor del venditore per arrivare ad una bozza di contratto di vendita condiviso. La prima bozza sara’, in genere, preparata del solicitor del venditore ed inviata a quello dell’acquirente per modifiche/integrazioni.

Completate tutte le verifiche di cui sopra, il Solicitor dell’acquirente prepara un resoconto (report on title), da sottoporre al proprio cliente, nel quale vengono indicati e spiegati tutti i risultati delle verifiche effettuate nonche’ eventuali criticita’ riscontrate. Questo e’ un documento molto importante in quanto il ruolo del Solicitor e’ proprio quello di permettere al cliente – una volta effettuate tutte le ricerche – di esprimere una volonta’ di acquisto adeguatamente informata. In caso di accettazione da parte del cliente/acquirente, quest’ultimo puo’ assumere serenamente le proprie obbligazioni.

Successivamente, una volta ottenuta l’approvazione del report on title da parte del cliente/acquirente, i due Solicitors fissano una data per effettuare l’exchange of contracts. Questo e’ il momento in cui le parti, per la prima volta, assumono obbligazioni reciproche. In particolare, le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo di trasferimento entro una data futura (in genere, quattro settimane). Questo termine, ad es., puo’ essere necessario all’acquirente per reperire i fondi necessari al pagamento dell’intero prezzo di vendita: il venditore si obbliga a trasferire la proprieta’ dell’immobile e l’acquirente a pagarne il relativo prezzo.
In questa fase l’acquirente paga una caparra al venditore che, in genere, consiste nel 10% del prezzo. E’ importante evidenziare che il pagamento della caparra (cosi’ come, successivamente, quello dell’intero prezzo) non avviene direttamente dall’acquirente al venditore bensi’ l’acquirente dovra’ trasferire i fondi necessari sul conto clienti (client account) del proprio Solicitor. Lo stesso, quindi, provvedera’ a trasferirili sul conto clienti del Solicitor del venditore ed, infine, quest’ultimo professionista provvedera’ – contestualmente al trasferimento della proprieta’ - a trasferirli sul conto corrente del venditore stesso. E’ importante notare che i fondi costiuiti in deposito restano sul conto del solicitor del venditore (non vengono, pertanto, rilasciati al venditore stesso) fino all’avvenuto trasferimento della proprieta’ dell’immobile.
L’exchange of contracts avviene tra i due solicitors secondo protocolli previsti dalla Law Society: spesso avviene telefonicamente o per posta e raramente le parti si incontrano per firmare un documento formale.

Una volta scaduto il termine previsto in sede di exchange of contracts, le parti procedono alla completion, ossia al trasferimento definitivo della proprieta’ dell’immobile.
Questo avviene con le stesse modalita’ (sia in termini di pagamento della restante parte del prezzo che di esecuzione del trasferimento stesso) previste per l’exchange of contracts.

In seguito alla completion, il solicitor dell’acquirente provvede alla registration (trascrizione) dell’immobile – a nome del nuovo proprietario – presso il Land Registry ed al pagamento della SDLT – Stamp Duty Land Tax (imposta di registro).
A tal fine, il solicitor dell’acquirente avra’ provveduto a richiedere al proprio cliente, in sede di trasferimento – sul proprio conto clienti – del prezzo di acquisto, anche il pagamento delle tasse dovute sul trasferimento immobilare.

Infine, in merito agli onorari dovuti per le transazioni immobilari, e’ quasi del tutto superata la prassi della fatturazione oraria. Ormai, la maggior parte degli studi legali applica tariffe fisse per la conveyancing, in particolar modo per quella residenziale.

Tuttavia, e’ molto difficile dare un’indicazione precise delle tariffe applicate in quanto queste dipendono da molti fattori, quali l’ubicazione dello studio legale: ad es. le tariffe di uno studio legale situato nella City di Londra saranno sensibilmente piu’ alte rispetto a quelle di uno studio basato in un piccolo paese fuori Londra. Inoltre, fattori discriminanti sono, ad es, la dimensione dello studio e la seniority dei solicitors che si occupano di una specifica transazione. Di conseguenza, in via del tutto orientativa, per acquistare immobili di valore simile, si possono spendere da poche centinaia a diverse migliaia di sterline a seconda dei fattori sopra evindenziati.